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3 de Abril de 2020

Ação De Despejo

Com Pedido De Tutela Antecipada, Cumulada Com Cobrança De Aluguéis

Mariana Tolentino, Advogado
Publicado por Mariana Tolentino
há 5 meses
Ação De Despejo.docx
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Segue modelo de ação de despejo com pedido de tutela antecipada, cumulada com cobrança de aluguéis e o tópico sobre tramitação prioritária para maiores de 80 anos.


EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXX – XX

TRAMITAÇÃO PRIORITÁRIA

FULANO DE TAL, nacionalidade, estado civil, profissão, portador da Cédula de Identidade RG nº xxx SSP/XX, inscrito no CPF sob o nº XXX, residente na Rua XXX, número XXX Apto XXX, Bairro XXX, CEP nº XXX, Cidade XXX/XX, com endereço eletrônico xxx@xxx.com, por seu advogado infra-assinado, conforme procuração anexada (doc.), vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, ajuizar a presente

AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS

em face de FULANO DE TAL, brasileiro, estado civil, profissão, portador da Cédula de Identidade RG nº XXX SSP/XX, inscrita no CPF sob o nº XXX, residente na Rua XXX, número XXX, Residencial XXX, Apto XXX, Bairro XXX, CEP XXX, Cidade XXX/ES, com fundamento nos artigos ; , II, III e 62, I da Lei 8.245/91, artigo 300 do Código de Processo Civil e nos artigos 71 e 83 da Lei 10.741/03, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos:

DA TRAMITAÇÃO PRIORITÁRIA

O Requerente, locador, conta atualmente com xx (oitenta ou mais anos) anos de idade, como se pode verificar através das cópias dos seus documentos pessoais em anexo. Portanto, requer o autor que seja dada tramitação preferencial especial ao presente feito, com base no parágrafo 5º do artigo 71 do Estatuto do Idoso (Lei 10.741/2003), bem como artigo 1.048, inciso I do CPC, que asseguram a tramitação do processo prioritária em que seja parte pessoa a partir dos 60 anos e tramitação prioritária especial aos maiores de 80 anos de idade, bastando que se anote tal condição em local visível nos autos.

DOS FATOS

É o requerente proprietário de um imóvel situado na Rua XXX, número XXX, Residencial XXX, Apto XXX, Bairro XXX, CEP XXX, Cidade XXX/XX, imóvel este residencial que o requerido ocupa atualmente.

Há um contrato verbal de locação e o locatário vem ocupando o referido imóvel desde XX/XX/XXXX e até o mês de XX de XXXX estava cumprindo com suas obrigações pecuniárias.

Ocorre que de XX de XXXX até a presente data o locatário deixou de pagar os alugueis.

Salienta-se que o valor estipulado a título de locação do espaço que ocupa no referido imóvel é de R$ XXX,00 (XXX reais) mensais desde o início da ocupação pelo requerido.

Desta forma, além do descumprimento de obrigações de cunho pecuniário, o descumprimento, por parte do locatário, de normas de convívio social e comercial, impossibilitam sua permanência no local que atualmente ocupa.

Traz o locatário tumulto e conturbação ao Edifício, utiliza-se com freqüência de palavras "grosseiras" e de "baixo calão", assusta os demais moradores e vem colando papeis pelas escadas do prédio contendo ameaças ao locador caso este suba em seu edifício, tendo ainda "tomado a decisão unilateral" de deixar de pagar os aluguéis, política esta, que vem adotando desde o mês de maio deste ano.

DO DIREITO

DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

O direito abarca o locador, é inegável o descumprimento aos preceitos legais que o locatário persiste em recair com suas atitudes, o que por si só impossibilita sua permanência no imóvel. Portanto, com fulcro no artigo 5º da Lei de Locação impetra o locador a presente.

Os artigo e 23 da Lei 8.245/91, a seguir transcritos, são claros:

"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo

II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (grifo nosso)

III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (grifo nosso)

IV- para as realizações de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las."

"Art. 23. O locatário é obrigado a:

I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”. (grifo nosso)

Reiteradas práticas de infração de obrigação legal, pontuadas nesta exordial, são vislumbradas, é o locatário pessoa de difícil trato que com seu comportamento anti-social vem ocasionando irreparáveis danos aos demais locatários e ao próprio locador. Descumpre todo tipo de norma, inobserva os preceitos legais e sociais.

Ademais, descumpre o requerido suas obrigações pecuniárias, não se preocupando com o básico de qualquer relação comercial que, além da conduta de urbanidade, impõe a necessidade de quitação de suas obrigações. Desta forma, torna-se imprescindível o resguardo do direito que abarca o locatário e demais locadores, ora pleiteado pelo requerente.

DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA

Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários, haver a existência de descumprimentos legais, morais e sociais.

Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado.

Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.

DA TUTELA ANTECIPADA

Na situação fática, mister faz-se a aplicabilidade do artigo 294 do Código de Processo Civil, em consonância com o estabelecido no Art. 83, § 1º da Lei 10.741/03, no que se refere ao pedido de despejo por descumprimento contratual, já que prejuízos econômicos e psicológicos são sistematicamente vivenciados pelo locador, sendo inviável que a atual situação permaneça inalterada por mais um dia sequer. Ressalta-se a aplicabilidade de tal instituto na presente demanda, neste sentido o acórdão a seguir transcrito:

Processo nº. 0033980-37.2018.8.08.0024; Natureza: Despejo; Requerente: VM Compra Venda e Aluguel de Imóveis Próprios Ltda; Advogado : 006375 ES Cláudia Mª Wandekoeken; Requerido: RN Comércio Varejista S/A; Advogado: -; Requerido: Máquina de Vendas Brasil Participações S/A; Advogado : 091166 MG Leonardo de Lima Naves; Diligência : Av. Central, n. 846, Parque Residencial Laranjeiras, Serra/ES

Trata-se de Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis, cuja parte Requerente, então Locadora, alega ter celebrado um contrato de locação residencial com a parte Requerida, sendo que no decorrer da execução contratual, a parte Locatária deixou de promover o cumprimento de sua principal obrigação, qual seja, o pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação.

A inicial foi instruída com o contrato de locação firmado pelas partes, no qual se observa que a parte Locatária contraiu a obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos da locação no tempo e modo ajustados.

[...]

Às fls. 89-96 a parte Autora requereu o despejo liminar, haja vista que a inadimplência dos Requeridos ultrapassa o valor de R$ 442.000,00.

Pois bem.

Em conformidade com o art. 23, inc. I, da Lei nº. 8.245/91, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato, cuja inadimplência autoriza o manejo pelo locador da Ação de Despejo a que alude o art. 62 da Lei nº. 8.245/91.

A concessão de antecipação de tutela nas ações de Despejo é admitida, desde que evidenciados os requisitos do art. 300 do CPC, sendo o rol do art. 59 da Lei nº. 8.245/90 meramente exemplificativo.

A esse respeito, confira-se o julgado do eTJES: <<[…] 2) A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o art. 59, § 1o, da Lei nº 8.245/91 é meramente exemplificativo, sendo possível a concessão de antecipação de tutela em ação de despejo com fundamento no art. 273 do Código de Processo Civil, ainda que a hipótese não se encontre prevista na referida Lei, desde que preenchidos os requisitos para a medida antecipatória. […] 4) Recurso conhecido e desprovido (TJES; AI 0049075-50.2013.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos; Julg. 16/06/2014; DJES 23/06/2014)>>.

No caso dos autos, a probabilidade do direito encontra-se devidamente demonstrada, porquanto a relação material subjacente encontra-se devidamente caracterizada, sendo manifesta a obrigação do Locatário ao pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação.

Por outro lado, o perigo de dano à parte Autora, ora locadora, mostra-se evidente, na medida em que serão certos os prejuízos materiais que concorrerão com a permanência do Locatário no imóvel objeto da ação no decurso da presente ação sem o pagamento devido do aluguel e encargos da locação e, ainda, impossibilitando o Locador de poder usufruir de seu imóvel. Os prejuízos, nesse particular, mostram-se evidentes pelo simples estado de inadimplência, independente da existência de garantia.

Autoriza-se, portanto, a concessão da tutela de urgência, a que alude o art. 300 do CPC, nos moldes pretendidos na peça de ingresso.

Em face do exposto, decreto liminarmente o despejo do imóvel, a fim de que o imóvel esteja desocupado no prazo de quinze dias.

[...] (grifos nossos)

Doutrinadores são unânimes ao assertivamente afirmarem que é função da tutela antecipada tornar a prestação jurisdicional efetiva, sendo tendência ao longo do tempo, principalmente nos últimos 30 anos de criar meios para que os processos possam gerar resultados o mais rapidamente possível, já que o tempo de trâmite do processo pode inviabilizar o atendimento das necessidades do litigante.

O direito no caso em questão é patente e precisa ser resguardado, há a verrossimilhança, as provas são cabais e vem o locador sofrendo diariamente perdas irreparáveis na administração de seu negócio, além do desgaste emocional que se depara cotidianamente, sofrendo inclusive com as ameaças que são proferidas dentro de seu estabelecimento comercial.

DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS

É o artigo 62 da Lei de Locações claro ao estabelecer:

"Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

[...]

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos."

Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respectiva planilha de débitos. (doc. 5)

Ainda com relação à cumulação de pedidos, o ensina o professor (Nome), ao elucidar que:

<< Pesquisar Doutrina >>

DO ESTATUTO DO IDOSO

É o locador pessoa com mais de 80 (oitenta) anos (doc.2), portanto seus direitos devem ser abarcados pelo Estatuto do Idoso, que prevê:

“Art. 71. É assegurada prioridade na tramitação dos processos e procedimentos e na execução dos atos e diligências judiciais em que figure como parte ou interveniente pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, em qualquer instância.

§ 1o O interessado na obtenção da prioridade a que alude este artigo, fazendo prova de sua idade, requererá o benefício à autoridade judiciária competente para decidir o feito, que determinará as providências a serem cumpridas, anotando-se essa circunstância em local visível nos autos do processo.”

[...]

§ 5º Dentre os processos de idosos, dar-se-á prioridade especial aos maiores de oitenta anos.” (grifo nosso)

“Art. 83. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao adimplemento.

[...]

§ 3o A multa só será exigível do réu após o trânsito em julgado da sentença favorável ao autor, mas será devida desde o dia em que se houver configurado.”

DO PEDIDO

Diante de todo o exposto, requerer à Vossa Excelência se digne a:

1) Receber e acolher a presente, julgando-a totalmente PROCEDENTE;

2) Priorizar a tramitação desta demanda, em conformidade com o estabelecido no artigo 71 § 5º da Lei 10.741 de 2003;

3) Em consonância com os artigos 300 do CPC e 83 do Estatuto do Idoso conceder a antecipação de tutela, expedindo a ordem para desocupação do imóvel de imediato,"inaudita altera pars";

4) Ouvir o requerente e as testemunhas, caso julgue necessário, para a concessão mandado pleiteado no item anterior, o desejando, solicitar a apresentação do respectivo Rol;

5) Citar o requerido para que querendo, apresente sua resposta;

6) Julgar a presente, condenando o requerido ao final, caso mesmo com as provas apresentas, verifique a incompatibilidade da concessão da tutela antecipada;

7) Nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação, solicitar o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo até a sentença;

8) Condenar o requerido ao pagamento das prestações locatícias vencidas e as vicendas no decurso da lide em pauta, acrescer às parcelas vencidas os valores referentes à multa de mora (10%) e juros (1%) mensais;

9) Declarar rescindido o contrato de locação existente de fato entre o requerente e o requerido, nos termos do artigo 62, I da Lei de Locação;

10) Condenar, ainda, o requerido ao pagamento de custas processuais e verbas sucumbenciais, no montante a ser arbitrado por Vossa Excelência.

DAS PROVAS

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por prova testemunhal.

DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ XXX,00 (XXX reais), para todos os efeitos legais.

Termos em que,

Pede deferimento.

Vila Velha, __ de XXX de XXXX

XXXXXXXXXXXXXXX

OAB/XX nº

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